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苏 州 市 金 阊 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2009）金民一初字第0834号
原告（反诉被告）苏州鑫苑置业发展有限公司，住所地苏州市高新区邓尉路9号润捷大厦1幢1101-1108室。
法定代表人张勇，董事长。
委托代理人李玉明，公司职员。
原委托代理人王勇（在审理过程中撤销），公司职员。
被告（反诉原告）苏州市贝特装饰设计工程有限公司，住所地苏州市高新区狮山路229号百合花公寓7幢9F。
法定代表人尤东明，董事长。
委托代理人徐飞，江苏和合合律师事务所律师。
委托代理人宁锦虎，职员。
苏州鑫苑置业发展有限公司（以下简称“鑫苑公司”）与苏州市贝特装饰设计工程有限公司（以下简称“贝特公司”)建设工程施工合同纠纷一案，本院于2009年9月25日受理后，依由审判员许惠珍、潘宇容和人民陪审员傅幼敏组成合议庭对案进行审理。在审理过程中，贝特公司提起反诉，本院于2009年10月29日依法受理，并将本诉与反诉合并审理。本院于2009年2月8日和2010年8月12日公开开庭审理了本案，鑫苑公司的委托代理人李玉明和贝特公司的委托代理人徐飞两次均到庭参加诉讼，鑫苑公司的委托代理人郑学刚和贝特公司的委托代理人宁锦虎到庭参加了2009年12月8日的庭审，鑫苑公司的委托代理人侯向辉到庭参加了2010年8月12日的庭审。本案现已审理终结。
本诉原告鑫苑公司诉称：2008年8月19日，我公司与贝特公司签订了《鑫苑?景园6#7#11#楼室内装饰工程合同书》（包括建设工程施工合同及其补充协议书、房屋建筑工程质量保修协议书），约定由贝特公司承包我公司开发的位于苏州北环路与西环路交叉口的鑫苑?景园6#7#11#楼室内装饰工程，承包总价人民币7,070,000元，建筑面积7,746.5平方米（72套住房）, 总工期120日历天，履约保证金为人民币210,000元。合同还对工程造价、工程承包范围和方式、工程变更、付款方式和结算及工期、工程质量、履约保证金适用和违约责任等作出了约定。合同补充协议书中明确约定：“发包人发出的任何变更，承包人必须执行，否则发包人有权进行处罚，任何变更均不构成解除合同的后果”、“工程量增加或减少时，结算按实调整”、“主要材料按建设单位制定品牌组织进货，承建单位购进价格合同总价无关”、“工程延期20天以上（含20天），扣发全部保证金，同时承包人承担每天该幢楼工程总价2％的索赔”。经双方确认，贝特公司于2008年9月20日正式动工，我公司随即支付了首期6#、7#楼工程款的30%计人民币1,413,660元，扣除保证金人民币160,000元，实际支付人民币1 ,253 ,660 元。因销售需要，我公司于2008年9月28日通知贝特公司：“现6#7#楼3 层以下除3套样板间外暂停施工，具体开工日期原告另行通知。”
同年10月13日，我公司再次通知6#7#楼已售出的户型及3套样板间继续施工，其余已施工的房间现状暂停施工，装修量减少到32套（建筑面积3,407.83平方米）。贝特公司接受了工程量变更意见，但提出因用料采购量减少，指定的六项主材涨价，要求我方解决。双方协商未果，对方于同年10月24日停工。我公司了解到主材并未涨价，继续与其协商，其于10月27日复工后，要求重新签订工程承包合同并向我公司索赔停工损失人民币27，930 元。我公司认为工程量的变更是暂时情况，没必要重新签订合同，坚持履行原合同并拒绝了其索赔请求，对方于同11月7日再次停工。之后，双方多次协商不能达成一致意见，对方单方停工至今未复工，其已完成的工程量经双方确认和实际测量认可，我公司核算该部分工程价款为人民币665,415.16元。 按合同约定的工期，贝特公司应当在2008年12月20日完工，变更后的工程量折合价款应为人民币3,110,224.20元。截至2009年3月31日，对方已延误工期101天。且因其单方停工导致我公司不能按时向业主交房，并最终赔付业主精装修违约金人民币2,890,120元。同时，由于贝特公司中途停工退场，造成工程逾期交付，为此我公司支付给业主逾期交房违约金达人民币258 ,940元（暂未包括三套样板间）。2009年4月20日，贝特公司要求我方在2009年4月30日前退还其履约保证金并进行全部结算，逾期将视为双方的权利、义务终止。鉴于对方要求重新签订工程承包合同且复工无望的实际情况，我公司于2009年4月24日向其致函，要求其承担违约及赔偿责任、退还多付的工程款，我公司保留全额扣除履行保证金的权利。综上所述，我公司认为贝特公司在施工过程中，对我公司变更工程量没有异议，却单方擅自停工、延误工期，致使工程承包合同无法履行，给我公司造成巨大的经济和信誉损失。请求法院依法判令贝特公司：1、退还工程款人民币588,244.84元；2、赔偿经济损失人民币2,890,120元；3、支付赔偿金人民币886 ,755.45元（包括廷误工期赔偿金人民币628,265.45元和支付给业主的逾期交房违约金人民币258,490元）;4、扣除履约保证金人民币210,000元； 5、承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告鑫苑公司向本院申请变更诉讼请求，将上述诉讼请求中的第2 项变更为偿经济损失人民币290,000元。
本诉被告贝特公司辩称：1、鑫苑公司单方面变更工程量，我公司并未无条件同意，双方也就该变更带来的一系列问题进行了磋商，但未能达成一致意见，在此情形下应当认定鑫苑公司违约在先，且该违约属于根本性违约，导致合同目的无法实现，我公司有权解除合同、停止继续履行合同；2 、双方已对工程量和现场未施工材料进行了确认，我公司认为工程量对应的价款为人民币1,058,091.40元，未施工材料价值人民币312，540.30元，合计人民币1,370,631.72 元，鑫苑公司少付了人民币166,971.72元；3、鑫苑公司违约行为在先，我公司停工具有合法性，鑫苑公司支付给业主的经济损失应当由其自行承担，其计算的损失中，包括尚未通知开工的11#楼和通知停工的7#301室，也显然没有事实和法律依据；4、我公司无需赔偿延误工期的赔偿金，且鑫苑公司将违约金与赔偿金一并主张，违反了合同法的有关规定，其计算逾期竣工的起始点也没有任何依据，违约金的计算也偏高；5 、鑫苑公司开发的景园项目所有房屋均出现逾期竣工的情形，其逾期交付房屋并向业主支付逾期交房违约金与我公司的行为不存在任何因果关系；6、鑫苑公司的行为构成根本性违约，应当向我公司返还保证金人民币210,000元；7、合同中关于鑫苑公司拥有随意变更权的约定违背了合同法的公平原则，应当认定为无效条款，况且双方在磋商过程中，鑫苑公司也确认了变更合同应当得到我公司认可的原则。
反诉原告贝特公司诉称：2008年8月19日，我公司与鑫苑公司签订了建设工程施工合同及相应的补充协议，约定由我公司承包鑫苑景园6#7#11#楼室内装饰工程，合同总价为人民币7，070，000元，涉及72套住宅房。在履行合同过程中，鑫苑公司称精装修房销售存在问题，要求72套房中的40套立即停工，仅需对剩余的32套房进行装修。由于鑫苑公司该突如其来的行为，导致一系列问题，如：鑫苑公司指定的主材供应商因订货数量减少提出价格需要上浮，否则拒绝供货；我公司为全面履行合同，调集了大量施工工人，购买了72套房装修工程所需铺材且已运送至现场，工程量减少过半，必然会导致已购买的原材料损失和施工人员工资损失，打乱我公司原有的施工计划。鉴于上述诸多问题，双方多次沟通协商，曾于2008年10月15日形成会议纪要，鑫苑公司承认实际存在的种种问题，并同意积极处理。我公司见对方已经表态会充分考虑我公司的利益，且双方会重新签订新的施工承包合同，故表示不要求索赔。但此后，鑫苑公司并没有按照会议纪要中所承诺的内容履行义务。我公司无奈之下又多次发函要求对方尽快解决主材涨价问题并签订新合同，然而得到的答复是应当无条件复工、合同也不会重新签订。鑫苑公司拒绝履行上述会议纪要内容，对主材涨价的事实视而不见，无视我公司的合法权益，我公司只能选择停工和撤场。之后，双方虽多次协商但无法达成一致意见。对于我公司实际完成的工程量已经经过双方确认，鑫苑公司应当支付对应的工程款，扣除其已支付部分，还应支付人民币166,971.72元。我公司认为合同中出现的对方有随意变更合同权利的条款是无效条款，鑫苑公司单方面变更合同的性质内容构成根本性违约，其拒绝履行双方于10月15日形成的会议纪要中承诺的行为也应当认定为违约行为，材料供应商提出涨价的要求也是由于对方的行为所致。由于鑫苑公司明确表明不会继续履行会议纪要中的内容，要求我公司原价采购材料继续施工，其行为事实上导致合同目的无法实现，我公司有权终止履行合同，并追究其法律责任。请求法院判令鑫苑公司支付工程款人民币166，971.72元、返还保证金人民币210,000元、赔偿损失人民币221，290 元，合计人民币598,261.72元并承担反诉费用。
反诉被告鑫苑公司辩称：双方于2008年8月19日签订的合同合法有效，我公司提出工程量的变更符合合同的约定，10月15日的会议纪要不能改变合同的基础，双方没有重新签订施工合同，贝特公司单方的停工行为构成根本违约。双方对已经完工的工程量进行了确认，我公司认为已完成的工程造价为人民币665，415.16元，我公司已支付工程款人民币1,413,660元，无需再向贝特公司支付工程款。关于库存材料，贝特公司应当自行取回。
经审理查明：2008年8月19日，鑫苑公司与贝特公司签订关于鑫苑?景6#7#11#楼室内装饰工程的合同书，双方在《建设工程施工合同》（以下简称“施工合同”）中约定由贝特公司负责施工鑫苑公司开发建设的位于苏州市北环路与西环路交叉口的鑫苑?景6#7#11#楼全部72套房屋的室内装饰、工程。双方在同日签订的《建设工程施工合同补充协议书》（以下简称“补充协议”中对工程的造价、承包的范围和方式、工程变更，付款方式和结算、工期和工程移交、履约保证金、违约责任等作出了进一步明确详细约定。补充协议的主要内容有：第二条2.1“合同承包总价为柒佰零柒万元，建筑面积约7,746.53 平方米，合同优惠率为10％。”2.2.3“承包人向发包人承诺实行工程造价包干，包工包料，合同价一次包死，合同总价中已考虑材料风险费用，若有工程变更（包括增加与减少），可按实结算。3.1.1“因招标方原因设计变更，工程量增加或减少时， 结算按实调整。”3.4“发包人发出的任何变更，承包人必须执行，否则发包人有权进行处罚，任何变更均不构成解除合同的后果。如果本工程的变更是由于承包人的过错或违约和责任造成的，则这种变更所引起的任何额外费用应由承包人承担。”5.4“主要材料按建设单位指定品牌组织进货…… 承建单位购进价格与合同总价款无关。”7.1.1“本工程总工期120日历天，工期自监理工程师通知确认的开工日期为准。”7.1.3“监理工程师认为必要，可以暂停任何部位施工而无须向承包人说明理由，比种停工如果是由于发包人或者监理工程师的原因造成的，工期给予顺延，但发包人不承担损失。如果停工是由于承包人的原因造成的，工期不顺延，承包人承担损失和费用。”8.1“承包人须向发包人交纳履约保证金贰拾壹万元”11.1“如果承包人未能按照合同规定的工期完成合同工程，则必须向发包人支付投标书及合同约定的金额作为拖期损失赔偿金。2008年9月19日，监理工程师签署开工报告，确认6#7#楼已通过分户验收．可于2008年9月20日开工，11#楼按建设单位的通知执行。贝特公司即安排工人进场施工，鑫苑公司按合同约定应支付部分程款计人民币1,413,660元，扣除贝特公司应付保证金人民币160，000元（贝特公司已于投标过程中支付保证金人民币50,000元）后，实际向贝特公司支付人民币1,253,660元。2008年9月28 日，鑫苑公司向贝特公司发出暂停令，要求对6#7#楼3层以下除3套样板间外暂停施工，具体开工日期另行通知。10月13日，鑫苑公司通过“关于局部停工相关说明”明确“6#7#楼售出的户型及安排的3套样板间继续施工，其余已施工的房间现状暂停施工”。10月15日，鑫苑公司（甲方）与贝特公司（乙方）的相关人员就调整施工事项进行开会磋商，贝特公司提出不要求鑫苑公司对变更工程量进行赔偿，但已经产生的相关费用，要求对方根据实际情况给予补偿，具体为：1、已进场的多于材料；2、因停工造成的人员调动费用；3、甲方指定参考价的主材因订货数量减少而造成的单价上浮；4、整个进度计划变化造成的管理费用和工人调遣费用。鑫苑公司明确了施工范围调整为32套，并提出：1、重新签订新的施工承包合同；2、11号楼9套房屋根据实际交付情况做相应调整，对施工人员的调遣费用适当考虑；3、对楼层二次搬运费用的增加可适当考虑，已进场的材料分情况处理；4、由甲方组织双方与供应商洽谈甲指主材涨价事宜，新的价格并入新的合同中计价；5、对于有变动的装修房，甲乙双方安排人员到现场对施工状况、施工量、施工质量、施工资料进行验收确认并形成书面资料备案；6、对供应商的服务水平、产品质量等进行过程评价以加强管理；7、如果甲方回复原施工范围，原合同价格保持不变；8、对以上事项双方落实时间表，经双方签字后执行。贝特公司对鑫苑公司出的8条意见表示理解同意。10月21日，贝特公司发出联系单，表示因鑫苑公司未能按照15日的会议就主材涨价问题给予答复．要求鑫苑公司及时与供货商联系。鑫苑公司当日回复，表示有关材料供应商进行磋商，在此之前要求贝特公司妥善安排现场施工工作。10月22日，贝特公司再发联系单，表示鑫苑公司未及时回复主材涨价问题己经导致施工计划无法实施，现场施工人员大量窝工，要求鑫苑公司在23日下午5点前给予价格的确认，否则如造成工期顺延、全面停工等损失均由鑫苑公司承担。由于鑫苑公司未对该联系单作出回复，贝特公司于10月24日发出停工通知函，表示由于鑫苑公司没有确定五大主材价格，无法正常施工，现全面停工。10月27日，鑫苑公司复函表示部分主材并未涨价，要求贝特公司恢复施工。当日，贝特公司发出现场见证记录，表示由于鑫苑公司迟迟不能确认主材问题造成停工3.5天，要求赔偿停工人员损失合计人民币30 元并于次日复工，鑫苑公司于10月30日在该见证记录上答复停工属贝特公司的责任，索赔不成立。10月31日，贝特公司发出《 关于要求重新签订施工承包合同的通知》 ，表示鑫苑公司单方面将原合同所涉工程量从72套房降为32套房，合同总价款也大幅下降，原合同条款显失公平，不能继续适用，现要求方根据10月15日的会议纪要精神重新签订新的施工承包合痛，在新的承包范围基础上重新确定双方的权利义务如鑫苑公司不能安排在规定的时间内重新签署，施工方将停工退场并保留追索损失的权利。当日，两公司的相关人员即就停工及材料事宜开会磋商，未达成一致意见。11月5日，双方再次开会磋上，贝特公司提出由于工程量的重大变更，坚持要求重新签订合同，并提出对优惠率、付款进度、窝工索赔细则、墙面质量问题、决算方式、履约保证金、违约责任等一系列条款作出重新规定，鑫苑公司则认为原施工合同不能作废，应在原合同基础上对个别条款作出修订或者签订补充协议，对贝特公司提出的上述修改意见，大部分均不能接受。双方未达成一致意见。11月6日，鑫苑公司致函贝特公司，明确回复贝特公司无法满足其对原施工合同提出的修改意见，并重申：1、仅就原施工合同的房屋数量、合同总价、履约保证金、工期顺延事项进行相应调整，其他条款不作任何修改；2、目前不拖欠任何工程款，对6#7#楼已施工的工程量双方尽快核对，待数量及价款确认后，按相关手续付款；3、要求贝特公司于11月10日下午在上述两点意见基础上磋商并签订补充协议。11月7日，贝特公司发出停工退场通知，表示由于鑫苑公司不能尽快签署新的施工承包合同，为避免遭受更大的经济损失，要求停工退场。之后，贝特公司现场施工人员即停工退场。11月24日，两公司的项目部人员对现场已完成工程量和遗留材料进行了清点，双方在《贝特景园精装修工程施工量统计》、《鑫苑景园精装房完成工程量明细表》和《鑫苑景园精装房库存材料数量明细表》三份材料上签名确认。2009年4月16日，贝特公司致函鑫苑公司，要求其在4月30日前退还全部履约保证金并就施工项目进行清算。4月24日，鑫苑公司复函，表示原合同除工程量发生变更外，其他合同条款仍对双方具有约束力，提出：1、贝特公司停工构成根本性违约应当承担违约责任；2、保留全额扣除履约保证金的权利；3、贝特公司应当退还多付的工程款人民币534,500元；4、通知贝特公司解除双方于2008年8月19日签订的施工合同。
另查明；在贝特公司停工退场后，鑫苑公司于2009年3月，与已购买6#7#11#楼精装修房的28户业主分别协商达成协议，按每平方米人民币1,000 元的标准向业主支付装修费用，业主同意按施工现状收房。为处理该事项，鑫苑公司共向业主支付人民芍2,890,120元。
本案在审理过程中，鑫苑公司表示目前尚有部分库存材料由其保管，贝特公司可以收回。在本院主持下，双方对部分材料进行了交接。鑫苑公司提出剩余材料的价值为人民币28,529元，贝特公司提出其中部分材料因系定制或已经过期、损坏而失去使用价值，仅对部分材料进行接收，双方对已接收材料价值一致确认为人民币7,151元。
以上事实，由双方当事人的当庭陈述及鑫苑公司提供的室装内装饰工程合同书、开工报告、支付工程款的凭证和票据、暂停令、说明、会议纪要、联系单、回复函、停工通知、现场见证记录、施工量统计、工程量明细表、收据、银行票据、补充协议、赔付协议和贝特公司提供的施工量统计、工程量明细表、库存材料数量明细表、支付凭证、现场见证记录、联系单、通知等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，鑫苑公司与贝特公司签订的室内装饰工程合同书（包括施工合同和补充协议等）系双方的真实意思表示，应当遵照执行。工程开工之初，双方均按照合同履行了施工和付款义务。直至鑫苑公司提出工程范围的调整后，双方仍然进行了友好的协商。施工范围从72套调整为32套，系工程量的大幅度削减，这一变化必将引起人员调动、材料搬运等一系列损失，也将直接导致承包人预期利润的减少。针对这一情况，鑫苑公司认为暂停施工和变更调整工程量系合同赋予其的权利，并不违反合同约定、，且双方也已就该变更达成合意，贝特公司试图推翻原合同，在协商未果情况下单方停工退场，以自己的行为表示拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任；贝特公司则认为合同中发包人可随意变更合同的条款系无效条款，鑫苑公司单方面提出将合同标的从72套房变更为32套房，导致合同目的无法实现，系根本性违约，贝特公司有权停止继续履行合同鑫苑公司应当承担违约责任。本院就这一争议审查了全部证据材料后认为，双方于2008年10月15日签署的会议纪要已经就工程范围的调整协商一致得出结论，即重新签订新的施工承包合同，这也意味着双方协议终止了原合同的履行。会后贝特公司基于对签订新合同的预期，继续留场施工，应在情理之中，该行为不能视为其愿意继续履行原合同。之后，双方经多次直接磋商或信函往来，末能就重新签订合同的相关条款达成一致意见，贝特公司没有继续继续履行原合同的义务，贝特公司停工撤场，在情理之中，并非违约行为，无需承担违约责任。鑫苑公司在此情况下与相关业主协商补偿、赔偿等事宜，系防止自身损失的扩大，相关损失不应由贝特公司承担。同样贝特公司在会议纪要中即同意了对方对工程范围的调整，不追究鑫苑公司工程量变化而产生的损失，同时，其也未提供证据证实因工程量变化产生的实际损失，其以现状停工撤场，未继续实施购买主材、搬运材料等行为，故对其要求追究鑫苑公司的违约责任的主张，本院亦不予支持。双方在履约过程中，协商一致终止原合同的履行，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方各自的权利义务在原合终止后即不再受原合同的约束。双方未能就新合同的签订协商一致，并不影响双方就已经完成的工程按原合同条款清理、结算。
贝特公司于2008年11月7日停工退场后，双方当事人曾于2008年11月24日至现场对已完成的工程量和遗留材料进行了实地测量和确认，并形成了书面材料。对于这些工程量，双方应本着实事求是的原则，按照原合同的投标单价来确定工程价款。原合同的优惠率系承包人在72套房子全部装修完成、预期利润得到保证的基础上提出，现该工程的完成程度较低，不应再参照执行。同时，完成的工程量中有部分系未完成项目，没有直接的投标报价可以套用，且这些工程所在的房屋已经交付业主，原有状态未再保存，现有书面材料并不能全面反映每一项工程的实际状况，对一些隐蔽工程也未进行描述，且装饰装修工程工艺复杂、材料品种繁多，仅凭现有材料并不具备鉴定工程造价的条件。针对这部分项目，本院认为其中一些系相关项目的基础（如橱柜结构、墙顶面基础等），在计价时仍应以原投标价为基础，结合工程的完成程度确定，另一些纯人工的项目（如开槽、拆墙等），在计价时可以考虑套用定额并结合市场价格、生活常识以及工程常规等合理确定。在审理过程中，双方当事人分别提交了各自进行工程造价统计的计算明细，本院也已组织双方进行核对确认，认为工程造价应由三部分组成，即：23套精装修房的造价、25套暂停施工房屋的装修造价以及现场遗留材料的价值。现分别确认如下：
一、23套精装修房，包括：6号楼503、504、604、402、502、601、602、7号楼301、401-404、501-504、601-604以及7号楼104、204、304三套样板房。
贝特公司作为施工方，主张该部分的工程造价为人民币812,707.90 元，鑫苑公司于2010年7月27日向本院最后确认的该部分工程造价为人民币548,758.33元（按原投标价分项合计为人民币578,342.84元，按合同取费2.5％后合计人民币592,801.41元，报价优惠率为92.57%）。本院审查双方当事人提交的计算材料后，认为双方在统计时基本都以原投标价作为依据，主要的差异在于对工程量明细表中所记载的内容理解不一。鑫苑公司分项合计的造价，纠正计算错误后应为人民币577,476.98元，本院以该造价为基础，就双方的主要争议，结合双方在核对确认过程中所陈述的意见，对该23套精装修房的工程造价确认如下：
1、厨卫的天棚吊顶是否完成。在工程量明细表中，有关于吊顶的描述，但并未区分系厨卫的铝合金吊顶还是其他部位的石膏板吊顶，贝特公司认为应将所有吊顶的工程量予以计入，但鑫苑公司则认为该部分吊顶并未完成，从工程常规来讲，其中一些房子的墙面砖尚未铺设，不可能已经吊顶。后经贝特公夏向相关施工人员了解情况后表示，确有部分吊顶已经完成，但工程量明细表中的“吊顶”仅指石膏板吊顶。鉴于贝特公司不能举证已经完成的厨卫吊顶的工程量，该部分工程价款则无于计入工程造价。
2、部分开孔、开槽、管线以及土建的工程量应如何计算。
针对鑫苑公司所确认的报价，贝特公司提出工程量明细表中虽未详细描述，但根据工程进度，开槽、开孔、零星砌砖的工程完成是必然的，还有明细表中的增设煤气管项目，拆墙砌砖项目，鑫苑公司均明显漏计。经核对后，鑫苑公司表示同意将开槽、开孔、煤气管、零星砌砖等漏项补充计入，对于拆墙砌砖项目同意按零星砌砖每项人民币406.07元计算。本院审查后认为，工程量明细表中，对于原墙体拆除及砌墙粉刷的工程量的描述较为具体明确，且每户各有不同，而投标报价中零星砌砖项目明确为厨卫的封管项目，不能作为计算工程量的依据，故除开槽、开孔、煤气管、零星砌砖外，拆墙砌砖项目也应根据贝特公司的报价补充计入工程造价。该部分应当补充计入的造价为人民币18,584.29元。
3、6楼装饰背景墙面的造价是否施工。
这23套房屋中6楼的房子有7套，工程量明细表中，对该7套房屋的完成工作内容中均表述“吊顶背景结构”。鑫苑公司, 以为在投标文件中6楼部分没有相关装饰背景墙面的报价，该工程项目不存在，不应计算；贝特公司则认为明细表中明确了背景这一工程，且向现场施工人员了解确实有这一项目，应当计算。本院审查后认为，投标文件中确实没有6楼部分装饰背景墙面的报价，虽贝特公司未能提供工程签证等证据证明该项目的增加，但工程量明细表由双方签字确认，对背景这一工程表述明确，应视为鑫苑公司对该项目增加的确认。贝特公司对该项目的报价为每项人民币2, 634.95元，与其他楼层背景墙面的投标价相仿，本院予以确认，7套房屋装饰背景墙面造价合计人民币18,444.65元，应补充计入工程总造价。
4、顶、墙面批腻子的单价如何确定。
双方对于工程量明细表中的“批灰两遍”并无争议，该工程系墙顶面刷喷涂料的基础，没有相关的投标报价可对应，贝特公司主张以市场价为依据单价应为人民币15.23元/平方米，鑫苑公司则认为在套用定额的基础上结合市场价，定为顶面人民币9.92元/平方米、墙面人民币9.23元/平方米。本院审查后认为，墙顶面批腻子是刷喷涂料工程的一部分，虽无直接的报价可套用，但投标文件中关于墙顶面涂料工程的报价（顶面人民币33.06元/平方米、墙面人民币30.76元/平方米）可作为该项目定价的参考，扣除主材即乳胶漆的费用，人工及其他费用以部分计，鑫苑公司的计价则明显偏低，贝特公司的报价相对合理，本院予以确认。23套房屋中，顶面批腻子总面积为1,285.14平方米，补计差价人民币5.31/平方米，墙面批腻子总面积为1,422.56平方米，补计差价人民币6元/平方米，两项合计人民币15,359.45元，应补充计入工程造价。
5、6号楼602室阳台地面漏计。该套房屋的入户花园阳台地面面积，鑫苑公司确认为41.58平方米，贝特公司则认为对方漏计大理石部分。本院核对后认为，该阳台的地面已经完成，投标价中也明显有石材部分，该部分价格人民币1, 036.21应当补充计入工程造价。
6、6号楼402室漏计鞋柜。工程量明细表中明确有鞋柜结构的表述，鑫苑公司漏计，本院参考其确认的其他房屋内鞋柜结构的造价，确认人民币709.63元补充计入工程总造价。
7、三套样板房的工程造价如何确定。
关于7号楼104室，明细表的描述为除淋浴房移门未安装外全部结束，双方一致同意以投标报价减去淋浴房移门的价格作为这套房子的工程造价，本院核对后认为，贝特公司取费前报价为人民币109,039.69元，各项目均与投保价相符，鑫苑公司则漏计洗衣机龙头等小项，本院以贝特公司的报价扣除淋浴房移门的因素，确认该套房屋装修造价人民币108,041.36元，与鑫苑公司确认的人民币107,852.37元差价人民币188.99元，补充计入工程总造价。
关于7号楼204室，鑫苑公司也表示该套房屋硬装结束，仅余灯和厨卫设备未安装，确认造价为人民币81,847.52 元，贝特公司则认为该套房子除淋浴房移门外全部完成。结合工程量明细表的描述，本院认为204室的完成程度与104 室有一定差距，但鑫苑公司确实漏计吊顶、入户花园阳台、卫生间设备等部分工程量，本院审查贝特公司报价的基础上，扣除厨房设备（煤气灶、油烟机）及淋浴房移门后，确认该套精装修房的造价为人民币109,914.78元，与鑫苑公司的差价人民币28,067.26元补充计入工程总造价。
关于7号楼304室，双方当事人对这套房子的完成程度与204室表述一致，从工程量明细表来看，这套房子除主卧踢脚线有未完成之外，其余部分应与204室相仿。鑫苑公司所确认的人民币47,995.02元的造价明显偏低，本院仍在审查贝特公司报价（未取费前为人民币103,246.07元）的基础上，扣除厨房设备（煤气灶、油烟机）及淋浴房移门后，确认该套精装修房约造价为人民币99,794.12元，与鑫苑公司的差价人民币51，799,10元补充计入工程总造价。
除上述主要争议外，本院认为鑫苑公司对其余部分计价准确，据此确认该23套精装修房的分项合计价格为人民币711,666.56元，措施项目费用（2.5%）为人民币17,791.66元。因投标单价已含税，故本院以分项工程费用加措施项目费用确认该部分工程造价为人民币729,458.22元。
二、25套暂停施工的房屋。包括：7号楼101-103、201-203、302、303、6号楼101-104、201-204、301-304、401、403、404、501、603。
贝特公司作为施工方，主张该部分的工程造价为人民币245,383.50元，鑫苑公司于2010年8月2日向本院最后确认的该部分工程造价为人民币85,196.41元（分项合计为人民币89,540.27元，含税为人民币92,692.79元，取费后为人民币94,662.68元，优惠率为90% ) ，在双方核对过程中，鑫苑公司表示该部分工程基本为未完成项目，几乎没有实际价值，不应按原投标价计价，而是套用定额计算，贝特公司表示对对方确认的水电部分造价予以认可，但提出对于其他项目，部分有投标报价可循，鑫苑公司定额基本为独立费定额，明显低于市场价。现本院仍以鑫苑公司确认的含税造价人民币92,692.79元为基础，就双方的主要争议，结合双方在核对确认过程中所陈述的意见，对该25套房屋的工程造价确认如下：
1、开槽、拆墙、开门洞的单价。这部分系这25套房子的主要工程，双方存在较大争议。鑫苑公司主张应套用定额，贝特公司则认为自己主张的金额系市场价，而鑫苑公司的计价明显与市场价格背离。本院审查后认为，现有定额价格沿用土建定额而来，量价指标的确跟不上市场的发展，也不能适应装饰装修工程工艺复杂、施工方法多变等特点。关于开槽的价格，开槽虽未基础项目，没有相应的投标价可以直接套用，但可以参考投标价中关于水管、电线铺设的人工费用等项目，本院认为贝特公司的报价相对合理，应予采信，该部分双方的差价为人民币4,486.87元应当补计。关于拆墙开门洞部分，鑫苑公司套用的定额明显偏低，例如7号楼101室，拆2堵墙，仅计价人民币14.05元，本院不能采信；贝特公司的报价同样也缺乏相关依据，但其称找人开门洞不包括清运垃圾也要人民币100元/个，本院认为该价格相对合理，予以采信，25套房子中共有57处拆者、开门洞，增加计算人民币100元/个，合计人民币5,700元。上述两项合计人民币10,186.87元补充计入工程总造价。
2、石膏装饰线的单价。关于石膏装饰线，投标价为人民币22.44元/米，而鑫苑公司以人民币14.97元/米，差价人民币7.47 元/米应当补计，鑫苑公司计算25套房屋石膏装饰线共施工817.66米，差价合计人民币6,107.92元，另6号楼501室漏计石膏装饰线37.90米，价值人民币850.48元，两项合计人民币:6，958.40元，应当补充计入工程总造价。
3、7号楼203室、6号楼203、204室漏计马蹄式石膏板门套和石膏板弧形门套基层各一。该门套在投标文件中有明确报价，合计在人民币4,200余元/套，但毕竟未全部完成，贝特公司直接以投标价计算，本院不予采信。但鑫苑公司仅认可人民币2,000元/套，明显偏低，现贝特公司同意减去表面乳胶漆的相关造价，以人民币3，800元/套计算，本院考察相关项目投标价后认为较为合理，以此计算所得人民币11,400元，补充计入工程总造价。
4、6号楼303、304、401、403、404室漏计部分天棚吊顶。在施工量统计中，该五套房子明确注明餐厅和客厅玄关部分石膏板基层几经完成，但鑫苑公司每套仅计算了9.49平方米，每套漏计28.68平方米，以鑫苑公司确认的单价人民币133.20元计，合计人民币19,100.88元，应当补充计入工程总造价。
5、6号楼203、204、303、304、401、403、404、501室漏计暗窗帘盒。在施工量统计中，并未对该八套房子的暗窗帘盒进行明确，但贝特公司提出这些房子的客厅或者卧室天棚吊顶己经完成，相应部位的暗窗帘盒也必然已经施工完成。本院审查后认为贝特公司的主张符合工程常规，且投标文件中对于暗窗帘盒也有明确报价，故应当计算。根据投标价以及天棚吊顶完成的部位，本院确认完成的暗窗帘盒价格合计人民币6,034.84元，应当补充计入工程总造价。
6、6号楼101、403、404、501漏计封管零星砌砖项目。施工量统计中，在土建部分明确记录了该四套房屋的封管项目，又特公司的报价人民币406.07元/项与投标价一致，本院予以确认，合计人民币1,624.28元补充计入工程造价。
7、7号楼103、203、303室和6号楼303、304、401、403、404室的衣柜和装饰板墙面。该八套房子中共施工2个衣柜结构和7处装饰板墙面基层，虽为未完成工程，但木工已经完工，鑫苑公司以独立费定额计价，衣柜为人民币550元/个，墙面人民币600-80元/项，明显偏低，贝特公司以投标报价作相应工程的减项，所主张的价格与投标价相对应，较为合理，本院予以采信。两者差价人民币10,322.20元，应当补充计入工程总造价。
除上述主要争议外，本院认为鑫苑公司对其余部分计价准肖，据此确认该25套暂停施工的房屋装修工程分项合计价格为气民币158,320.26元，措施项目费用（2.5%）为人民币3,958.01元。因本院以含税价格为基础，故以分项工程费用加措施项目费用确认该部分工程造价为人民币162,278.27元。
三、现场遗留材料。
双方当事人在2010年11月24日对现场遗留材料进行了清点和确认，并形成了库存材料数量明细表，双方均在该明细表上签字。鑫苑公司认为这些材料的价值为人民币312,540.32元，贝特公司也予以认可，本院予以确认。本工程为贝特公司包工包料的工程，所有材料由贝特公司出资采购，这些材料的权属应归属贝特公司，其停工撤场后，应由其自行作出处理。但本案中，双方当事人与核对其他工程量一样，对这些材料进行了清点并签字确认，应视为鑫苑公司对这些材料的接收。鑫苑公司接收这些材料后，既未承担管理责任以致大部分材料现已灭失，也无证据证明其通知贝特公司取走，故该部分已进场材料的相应价值应当计入工程款中。在审理过程中，贝特公司已接收价值7,151元的材料，应当扣除。至于现场仍遗留的部分定制过期、损坏材料，因已失去使用价值，贝特公司有权拒绝接收。据此，本院确定现场遗留材料的价值为人民币305，389.32元。
综上，本院确认已完成工程量的造价应为人民币1,197,125.81元，鑫苑公司的已付工程款为人民币1,413,660元，差额人民币216,534.19元，贝特公司应当予以返还。鑫苑公司超出此范围的其他诉讼请求，本院不予支持。双方协议终止原合同的履行，鑫苑公司所收取的履约保证金人民币210,000元，亦应当向贝特公司返还，贝特公司超出此范围的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百六十九条之规定，判决如下：
一、苏州市贝特装饰设计工程有限公司应向原告苏州鑫苑置业发展有限公司返还工程款人民币216,534.19元；
二、苏州鑫苑置业发展有限公司应向苏州市贝特装饰设计工程有限公司返还保证金人民币210,000元；
以上一、二项合并，苏州市贝特装饰设计工程有限公司应向原告苏州鑫苑置业发展有限公司支付人民币6,534.19 元，于本判决生效后十日内履行；
三、驳回苏州鑫苑置业发展有限公司的其他诉讼请求
四、驳回苏州市贝特装饰设计工程有限公司的其他反诉请求。
案件受理费人民币22,575元，由苏州鑫苑置业发展有限公司负担人民币20,100元，苏州市贝特装饰设计工程有限公司负担人民币2,475 元，于本判决生效后十日内向本院交纳；反诉案件受理费人民币4,891元，由苏州市贝特装饰设计工程有限公司负人民币3,174元，苏州鑫苑置业发展有限公司负担人民币1,717元，于本判决生效后十日内向本院交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：550101040009599 。
审 判 长 许慧珍
审 判 员 潘宇蓉
人民陪审员 傅幼敏
二○一○年八月二十日
书 记 员 徐晓陆