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浅谈租赁合同中可否适用留置
江苏和合合律师事务所 潘建平 潘梁
【关键词】租赁合同 留置权
案例：2013年1月，A公司与B公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定A公司将产权登记在其名下的一处房屋出租给B公司， B公司用于生产经营，B公司则按约支付房屋租赁费用。后，B公司未按约定支付房租，故，A公司将B公司诉诸法院，请求法院判令：1.解除双方签订的房屋租赁合同，2.要求B公司支付拖欠的房屋租赁费，3.要求B公司支付相应违约金，4.对B公司存放在租赁房屋内的一套食品制作设备行使留置权，5.要求B公司承担全部诉讼费用。该案最终法院以调解方式结案。本案中，A公司起诉时曾请求法院适用《物权法》中留置的相关规定，以便维护自身合法权益，那么对于租赁合同中债权人到底是否可以适用留置权，理论界与实务界莫衷一是，笔者才疏学浅，斗胆浅谈下自己的看法与体会，希冀批评指点。
一、 何谓留置权
留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权按照法律规定留置财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《德国民法典》是最早规定留置权的，理论界一般认为，留置权源于罗马法的“恶意抗辩权”，随后“恶意抗辩权”又发展成为“同时履行抗辩权”和“留置权”。纵观世界各国立法，留置权作为债权法律关系的一种保障形式，又可分为债权性质的留置权与物权性质的留置权。债权性留置权只是双务合同中，债权人对债务人的一种抗辩，不具有担保物权性质，主要以法国、德国为代表。所谓物权性留置权，显而易见，具有物权性质，在债务人不履行到期债务时，债权人可将留置的财产折价或以拍卖、变卖等方式对所得价款优先受偿。我国对于留置权的规定，即为担保性留置权。
二、 我国法律对留置权的规定
留置权作为我国经济生活中极为普遍存在的一种担保形式。在多部法律中均有涉及：《中华人民共和国民法通则》第89条第四项规定，按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 《中华人民共和国担保法》则专设“留置”一章，共七条，其第82条规定：“本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《中华人民共和国合同法》也分别规定了承揽合同、运输合同和保管合同中债权人享有的留置权。其中，第二百六十四条：定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。第三百一十五条：托运人或者收货人不支付运费、保管费以及其他运输费用的，承运人对相应的运输货物享有留置权，但当事人另有约定的除外。第三百八十条：寄存人未按照约定支付保管费以及其他费用的，保管人对保管物享有留置权，但当事人另有约定的除外。2008年《中华人民共和国物权法》颁布以后，《物权法》在参考借鉴上述法律内容后，专门设专章对留置权做了相关规定，第230条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的财产，并有权就该动产优先受偿，第231条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。《物权法》颁布后，对留置的规定，较之前法律相比，扩充了适用范围。其不再局限于承揽、运输、保管合同，基于法律阶层原理、新法优于旧法原则，现阶段探讨留置这一法律制度，更应从《物权法》入手。以下笔者将结合留置的几个基本要件，试析司法实践中，租赁合同法律关系到底是否可以适用留置这一法律制度。
三、 法理分析
《物权法》对留置的规定为：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的财产，并有权就该动产优先受偿，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。分析可知：债权人要行使留置权，要满足以下几个条件：（1）债务已到期，债权人主张债权具有法律依据，（2）债权人行使留置权是基于合法占有的事实，（3）该财产确为债务人之财产，（4）留置的动产与债权法律关系同一，但企业之间除外。因此，在租赁合同中，若所有条件均符合上述留置要件，则债权人要求行使留置权，法院应予支持。
要件一：债务已到期
租赁合同中，出租人向法院起诉要求承租人交付拖欠的租赁费，一般情况下，均是在租赁合同到期或双方约定的付款期限届满时，承租人不予付款的情况下，为维护自身权益而发生的，因此，留置权首要要件“该债权已到期”，一般情况下，原告起诉时，在该基本要件上毋庸置疑。
要件二：合法占有
司法实践中，基于租赁关系，债权人作为出租人将房屋交付债务人使用后，对存放在出租房屋内的动产，到底是否可以认为出租人已合法占有该相关动产，有时难以把握。笔者调查发现，大部分司法实践者认为在租赁合同关系中，债权人仅仅只是将自有的房屋出租给债务人使用，对于存放在出租房屋内的任何动产，因该动产与租赁关系无法形成一种联接，因而，认为债权人对于该部分动产无任何法定权利。在传统的承揽、运输、保管合同中，因债权人提供的服务，与债务人交付的动产存在关联性，据此认为债务人因承揽关系、运输关系、保管关系而占有的债务人动产为合法占有。租赁合同中，出租人对于承租人存放在租赁合同中的动产是否也为合法占有，笔者认为，从现行立法旨意及学界对合法占有的学说可以看出，租赁合同关系中，出租人的占有确为合法占有。《物权法》颁布后，法律摈弃了对留置规定法定种类，实质上即扩充了留置的外延，其中就包含着立法者对合法占有的新把握。
合法占有在学术界，一般认为有三种学说：合法原因说、非法占有排除说、侵权行为排除说。以下通过逐一分析，我们可以看到，无论使用哪种学说来解释，租赁中的占有均具备了合法性。
（一）合法原因说，持该学说的学者认为，债权人对于债务人动产的占有，必须基于一个合法的原因。如基于承揽原因、基于运输原因、基于保管原因等。若债权人非为合法原因而占有他人之物，如：基于侵权原因、不当得利而占有，则不能认定合法占有。虽然，该学说在学界有不同声音，但在我们所讨论的租赁关系中，出租人基于合法租赁关系，而占有承租人存放在出租房屋内的动产，显然利用该学说分析，在租赁关系下合法占有完全具有法理依据。
（二）非法占有排除说，该学说实质上是合法原因说的一种反面解释，认为当占有为非法状态时，即无法构成留置的基本条件，从而无法适用留置。上文分析可知，租赁关系中的占有非为非法状态，承租人因租赁了房屋自愿将财物放置在出租人的房屋内，该举动了足以证实了出租人对租赁房屋内的物品之占有合法性，反之，若出租人是强行将承租人之物品安放在承租房屋内的，则在这种状态下，对于强制安放的物品，应为非法占有，从而对于该部分物品出租人无法适用留置。
（三）侵权行为排除说，侵权行为法律上指：因过错而侵害他人民事权益应当依法承担民事责任的行为。留置中的合法占有是排除该行为后的占有，这种解释是借鉴了日本和台湾的立法和学说。对于该学说，法学界部分学者予以批判，认为该解释过于局限，无法与我国的法律文义完全匹配。对于该学说笔者不予直接评论，但使用该学说来分析租赁合同中的占有，依然清晰明了，出租人对房屋内物品的占有理所当然非侵权占有，正当性不言而语。
要件三：债务人财产
实践中，对于租赁关系适用留置，另一重要问题在于如何确定债务人财产。在这一要件中其实有两个命题：
1.财产的种类、数量如何确定。
2.何谓债务人财产。
对于第一项命题，笔者认为在租赁合同中至少有三种方式可以明确财产的种类、数量等。
（1） 双方当事人约定。双方当事人在合同中可以明确约定，在租赁的房屋内承租人存放某某物品、设备等。今后，在承租人不履行付款义务时，出租人即可对该部分双方已经约定的并且仍然存放在租赁房屋内的动产行使留置。
（2） 诉前委托公证机关等对存放在租赁房屋内的物品种类、数量进行公证。
（3） 诉讼阶段委托法院对存在于租赁房屋内的物品予以核查、清点、核对。
对于第二项命题，何谓债务人的财产，是否该财产必须为债务人自有财产？笔者认为不能简单理解。对于该命题，理论界亦有多种流派，肯定说、否定说、折中说均有，主流的观点是有限制的否定说，即认为“债务人的动产”原则上限于债务人本人所有的或有处分权的动产，但如果标的物非为债务人所有而债权人不知情的，可以“善意取得”留置权。实质上，在现实生活中。在可能发生留置的情况下，必须要求债权人对于债务人的动产予以审查，查看是否为债务人自有，一般是无法做到的，也不符合现代社会的商业习惯。故，有学者，如北航法学院刘保玉教授就认为：债权人只要是因正常的业务活动而占有与其债权有牵连关系的他人之动产，即可产生留置权，甚至根本无须也不应该限定留置权人必须为不知情的“善意”债权人。实际上，对于《物权法》第230条中“债务人的财产”应该理解成：债务人所有的或有处分权的动产、债务人基于正当原因交于债权人占有的他人之动产。故，在租赁关系中，对于承租人存放在承租房屋内的财产当认定为债务人的财产，即使该财产非债务人自有。
要件四：留置的动产与债权法律关系同一
租赁合同中，承租人租赁的是出租人的房屋，标的为该租赁的不动产，但承租人存放的物品多种多样、五花八门，那么这些动产是否与租赁之间有牵连，形成同一法律关系。笔者认为答案是肯定的，出租人是基于租赁关系将房屋出租给承租人的，承租人之所以可以将生产或生活的动产存放在该租赁的不动产内，也是基于双方之间的租赁关系。因此，留置的动产与债权法律关系（租赁关系）具有同一性。另外，企业之间的留置不需要同一法律关系，故，企业之间的留置更不需讨论该要件。
综合上述，在租赁合同中，债权人适用留置时，留置的所有要件均能予以满足，留置是完全可以在租赁关系中适用的。事实上，世界上很多国家或地区，对于租赁中的留置均有所规定，如台湾民法典规定：“不动产之出租人，就租赁契约所生之债权，对于承租人之物置于该不动产者，有留置权”。另外，实践中，我国许多法院也认可了租赁合同中的留置权，如2010年江苏省徐州中院关于“申请复议人徐州市万亨液压工程机电有限公司与徐州雄鹰随车起重机有限公司买卖合同纠纷一案”做出的裁定。
相信随着法制的不断深入，法律人素质不断提高，在司法实践中，对于该问题定能形成统一意见，真正使得法律不教条、法律不空洞。
潘建平、潘梁，江苏和合合律师事务所，联系电话：18662202388（潘梁）
[1]王利明:《物权法研究》，中国人民大学出版社，2007版，第658-660页。
[2]余贵林:《留置权成立要件之“合法占有”的解释与立法完善》，《世纪桥》,2012年第9期。
[3]刘保玉：《留置权成立要件中的三个争议问题解析》，《法学》，2009年第5期。
[4]熊丙万：《论商事留置权》，《法学家》，2011年第4期。
[5]曾大鹏：《商事留置权的法律构造》，《法学》，2010年第2期。
[6]刘宏渭：《刍议商事留置权的成立条件——兼议我国现行法关于留置权的规定》，《齐鲁学刊》，2005年第2期。