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江苏和合合律师事务所
潘建平 徐 飞 律师
作为买房人从开发商手中购买了房子之后，很多人都会考虑到汽车停车问题。关于地下汽车位（不含汽车库）通常有两个选择：一是租赁地面车位，二是租赁或买地下汽车位。从长远考虑，选择购买地下汽车位可能是个好的选择，然而根据目前的《物权法》规定和实际情况，作为买房人从开发商手中购买地下汽车位却存在多个法律问题。
1、 开发商有权对业主出售地下汽车位吗？
这是很多业主都很关心的问题，根据物权法的第七十四规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该规定是否能推定出不管何种情形下，开发商都可以把汽车位卖给业主呢？从现有的其他法律规定上看开发商要想根据上述规定出售其建造的地下汽车位应当具备以下几个先决条件：
首先，该汽车位不属于人防工程，如果属于人防工程，根据《人民防空法》的原则，“谁投资，谁受益”，且大部分开发商都将人防建设费纳入房屋建设成本中，如果业主购买了这样的房子，就能够直接使用属于人防工程的汽车位，而不需再出钱购买；其次，开发商建造不属于人防工程的地下停车位对应投资款项没有摊入房屋销售价格；最后，开发商销售汽车位的价格，应当获得物价局、建设局的批准。
2、 开发商怎么卖汽车位给业主？满足了上述几个条件后，很多开发商就认为可以进行销售汽车位了，这时又出现几个问题。首先一个问题是，业主发现买了汽车位却没有汽车位的产权证，但开发商在卖掉汽车位后仍持有整体汽车位的产权证，作为买房人都会有一个疑惑：“我买到汽车位的所有权了吗，这个汽车位确实归我所有吗”，这个疑惑根据目前《房地产管理法》的规定及相关的规定都找不到明确答案，反而推定出没有产权证的地下汽车位可能得不到法律保护，因为这样的单个汽车位没有哪个政府部门颁发权属登记证书，因此业主只能得到没有产权证的汽车位，除了与开发商签订的合同之外，没有其他能够证明业主拥有该汽车位的凭证；第二个问题，有些开发商发现卖没有产权证的汽车位不妥，或者自也认为汽车位的所有权存在问题，那就干脆把汽车位的使用权转让。我个人的观点是，似乎只听说过土地使用权转让，因为土地的所有权归国家，土地使用权属于《物权法》中的用益物权，很特殊，法律规定中没有规定汽车位有关的使用权单独转让，仅仅在《合同法》的租赁合同中提过“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。个人观点是汽车位使用权转让合同实质就是租赁合同，此时就会遇到一个很尴尬的新问题，租赁合同不能超过20年，超过部分无效。汽车位使用权转让合同的年限一般约定都在40-70年，远远超过20年的强制性规定，此时超过20年部分的使用权就得不到法律保护，对应的使用费也就不需要缴纳，这样的结论恐怕是所有开发商不愿意看到的。第三个问题，有的开发商就想出了新招，“销售”汽车位时在合同中约定：前二十年是租赁关系，以后的就赠与给业主，这样的想法应该说是无奈之举，从法律上是看是找不到漏洞，可是在实践操作中可能会打消业主购买汽车位的积极性了。
由此可见，地下汽车位仅仅有《物权法》恐怕是不够的，相应的配套法规应该进一步明确，目前江苏个别城市开始考虑为汽车位配上权属身份证，这个做法可以值得考虑，否则开发商在实际销售汽车位过程中，会遇到很尴尬的局面：一方面规划时要求开发商必须按一定比例建造地下汽车位，另一方面，因种种原因销售汽车位后，反而被业主告上法庭被告知没有权利销售，如此情形大大打击了开发商的积极性。只有法律进一步明确了产权归属，既要保护好投资人的收益，也保护好业主的权利，这样才能让投资人愿意多建汽车位，有效利用地下空间。